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张界

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日志

 
 

期待海南房价下跌,近乎痴人说梦  

2008-06-27 16:18:40|  分类: 海南民生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    近期“房地产崩盘”的言论颇盛,于是乎不少海南百姓会想当然地以为本地的房价也会随行就市下跌,拳拳之心溢于言表,看上去无不让人动容。然而,我不得不遗憾地告诉大家,这是不可能的。事实同样告诉我们,从今年2月深圳逐波引发的房价崩盘,无论海口还是三亚,几乎没有任何影响,两市均呈现稳中有升的态势,让许多善良的人们或等待下跌的人们失望不已。虽然本人也盼着房价下跌,但理智告诉我,海南的房价几乎不会下跌,理由如下:

    第一、不在核心不受伤。北京的沙尘暴海南有感觉吗?当然不会。因为离核心太远了。本次房价的崩盘——暂叫崩盘,核心在深圳广州,以及外资较为集中的省市,而海南历来外资就比较少光顾,当无大碍。有人会说,本次楼市的崩盘是国家宏观政策的调整所致,但要知道,同样的政策下,不在核心结果是不同的,如上世纪末海南房地产泡沫的破灭,全国都处于同一金融紧缩的政策之下,但海南房地产业的反应,与全国其他地方的反应,几乎是天壤之别的,海南几乎全线崩溃,而岛外地产恍若无物。这是因为当时的海南处于全国的房地产的核心,外资热钱涌动,当其撤离时,自然房价跌的很惨。

    第二、孤悬海外独善其身。区域性的繁荣,不能改变海南属于地域边远、经济欠发达的基本属性。这样的属性,就决定了对经济变化反应相对迟钝的效应,比如涨的时候反应就相对迟钝。全国房价从2005年初起步开始上涨,而海南基本从2006年末才开始上涨的,滞后尽两年。我们海南本地称之为:价值回归或补涨。这种涨的时候反应迟钝所对应的结论是:跌的时候同样迟钝。上个月的统计数据说明,当经济发达地区房价调整的时候,偏远地区依旧在涨,5月份环比涨幅较大的主要城市依次为:金华、乌鲁木齐、岳阳和大理,而海口以同比17.6%名列第二。

    第三、旅游地产有其独特规律。有数据表明,当纽约因次级债风潮楼市大幅跳水的时候,夏威夷的房价没有因此发生丝毫变化;其他的滨海旅游城市,如佛罗里达、加利福尼亚州也大致如此。这是旅游地产的独特规律。近期,我看到许多人惊呼:海口、三亚这么高的房价谁能买得起?更有业余经济学家,按照海口、三亚居民的平均收入衡量房价高低,得出更为夸张的结论。说实话,这些都无济于事,我问一个简单问题:夏威夷的楼房里住着几个土著?

    第四、吃一堑长一智,海南不会重蹈覆辙。在发展房地产上吃的苦头,全国以至于全世界,也没有海南吃的苦头那么鲜活而深刻,无论是政府,还是金融企业、开发商都被“蛇”咬过,无一幸免,因此看到“井绳”都出冷汗,事事小心得很。如果再出现暴跌,那才是见鬼。

    第五、崩盘的核心区里的房价已经见底,跌无可跌。也就是说,当海南还没来得及跌的时候,第二轮的房价反弹已经来临。没有跌的机会。昨天,著名的戴德梁行撰文称,深圳房价“再跌,面粉就超过面包了”。理由是:去年深圳各区出让的住宅用地楼面地价为,福田是10375元/平方米,宝安、龙岗分别为4874元/平方米、3008元/平方米,再加上建安成本、税费等,可以算得出现在的房价几乎已经跌到成本价,还要怎么跌?5月19日,中粮地产在北京顺义连夺三块地,其中一住宅地块成交价高于起始价3.5倍,可见新一轮的开发商土地储备战又打响了。这样明显的见底信号谁都不会熟视无睹的。

    第六、不要以交投冷落断言房价下跌。以海口为例,近期的成交房与过去比有明显清淡,这是不争的事实。几天前有《海口晚报》记者发文称,他在和平南路的一家楼盘守了一天,居然没有遇到一位购房者,并由此发出“高房价下楼盘成交量萎缩,淡季不能成理由”诘问。该结论的对与否,我们先要明白楼盘销售的一些基本规律。2004年,一个1000套房左右的楼盘正常销售需要1年到1年半完成,而去年楼市疯狂的时候2个月就可以售罄,也就是说,去年的销售速度,比正常情况下快了6倍左右,那么,由此我们可以认为,现在多数楼盘的销售进度只是回归到市场正常的、健康的状态,有什么好大惊小怪的呢?

    第七、中国的海岸线是有限的。可供开发的海岸线更有限;可供开发的、适合人居的海岸线更更有限;可供开发的、适合人居的、四季如春的海岸线更更更有限;而可供开发的、适合人居的、四季如春的、岛屿型的、省会城市的海岸线更更更更有限——仅此一家!因此,其他地方的房价与海口、三亚几乎没有可比性。

    说了这么多,其实还有一个关键点没有说,就是:房价跌对谁有好处?或曰谁希望下跌?第一,肯定对国家和谐的政治气氛没好处,毕竟奥运将之,国家早就明确指出希望其健康发展;第二,国家的银行不希望跌,昨天有经济学者在CCTV警告,房价跌幅若超过30%将会威胁到国家的金融安全;第三、开发商及相关产业链上的企业不希望跌,不言而喻;第四、海南省及各地政府不希望跌。日前海口市的副市长亲自出来澄清说,海口的房地产是健康的。而三亚市委书记更是严正警告:谁贱卖了三亚的土地,谁就是对人民的犯罪!这可以说是人们能听到的、来自政府的最强音了,还要再说什么?有这么多背景强大的力量不希望跌,海南的房价能跌哪去?再比对一下希望房价下跌的力量,只来自平民百姓,而且是没有房子的、收入较低的平民百姓,或曰弱势群体,能抗拒吗?加之海南未来的自由贸易区,这一无与伦比的利好概念,几乎让海南的地产立于不败之地。因此,没有房子的人们还是早作打算为上。


2008.6.25

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