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张界

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日志

 
 

海南楼市怪圈:涨非民所愿,跌非民所益  

2008-08-01 14:13:41|  分类: 海南民生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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作者:张界

    二季度的数据出来了,海南房价还在涨,且涨幅不小。以海口为例,商品住宅平均价格为4136.19元/平方米、同比增长36.96%;而此前公布的《三亚市2008年1--5月份房地产市场运行情况报告》中显示,三亚市2008年1--5月份普通商品住房平均售价为6149 元/ 平方米,同比增长13 %。在“救市”之声不绝于耳的今天,这样的结果虽不能让人大跌眼镜,但足可令岛内盼跌已久的众多民众沮丧不已了。有人恐慌,有人抱怨,更多的是无奈。于是,许多人不由自主地想起在今年的博鳌房地产论坛上,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生的话:海南的房地产市场很特殊,在中国具有唯一性。也许真就“一语成谶”了?

    涨非民所愿

    种种迹象表明,岛内居民对房价高企的现状的不满由来已久。是的,以岛内民众的收入水准买套比较称心的住房,始终是相当困难的。

    早在2006年6月,国家统计局海南调查总队对海口、三亚地区620户消费者做的专项调查显示:共有436户消费者认为海南房价较高或很高,占被调查者总数的70.32%。其中:三亚市91.8%的消费者感到房价高,海口市62.2%的消费者感到房价高。55.48%的消费者觉得买不起商品住房。

    两年后,进入2008年以来,广州、深圳、武汉等地的房价相继出现调整,有报道称,目前深圳房价比最高时已跌去30%,且仍无止跌迹象。于是,尽管五月份海南房价同比涨幅高居全国第二,“海南房价必跌无疑”的言论依然颇为盛行。从众多渠道所传达的信息看,大到专家学者、媒体评论员,小到普通百姓无不喊跌,大有“万众思跌”的态势。几天前,笔者在国内某知名网站发表过一篇力证海口房价不跌的文章,结果招致嘘声一片,有人甚至怀疑我是某房地产开发商的雇佣,真是叫人哭笑不得。

    然而事实却常常与多数人的愿望背道而驰。昨天,国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查结果公布,6月海口房价上涨18.1% 涨幅再次位居全国第二。真不知这样的消息会让岛内居民怎么想。

    跌非民所益

    毋庸置疑,即使在房价较低的2000年~2004年,岛外购房数量也远远大于岛内。统计数据表明,截至2007年底,海口的房地产外销比例为73%,三亚为85%,而在三亚一线海景房产的外销比例达到93%以上。这些数据告诉我们,假如房价下跌,最受益的将是岛外民众,而非思跌久矣的海南居民。值得一提的是,房价下跌将改变目前入岛购房人的身份结构,由高收入阶层逐步转向中低收入阶层。在中国中低收入人群的数量,远远大于高收入人群的数量,这就意味着,届时岛内民众将不得不承担由此而引发的更大的生存压力,比如就业,比如教育。

    本省主体是一个海岛,属典型的岛屿经济,区域的极限性较大,生态环境相对脆弱,再加上经济总量比较小,公共财政无力支撑更多人口的公共产品支出,这些都是每个岛民必须要面对的事实。笔者发现在一片喊跌声中,岛内已经有人开始警觉了。7月4日,海南在线发表一篇题为《海南,会迎来又一个地产泡沫吗?》的文章,文中毫不客气地将某些低档(低价)住宅比喻为建设“所谓东北大妈市场”,并以此发出质疑:我们(海南)到底需要吸引什么样的客户?文中真诚呼吁:“作为海南本地生活的人们,我们应该抱着开放的心态,热情和好客,希望来客多多益善;但海南可能的休闲度假终极容量是多少?我们希望吸引的是什么消费水平的客户?有没有人理性的统计和分析过这些?”

    房价跌,无异于贱卖本地生态资源,或将导致外来非产业人口的增加,无形中加大了资源的承载负担,损害生态环境和生活质量,同时提高了其他产业发展的资源成本,进而制约其他产业的发展。

海南房价究竟高不高

    对于岛内居民而言,如今的房价根本是难以承受的。“辛苦工作半年不吃不喝,只能买一平米房子”的现状已经持续了几年。而岛外呢?

    “海南一家”论坛有个留言题为《我要移民海南了,想了解一下海南的房产》,第一个回复是这样写的:“比天津便宜多了,你真幸福啊,海南是个好地方!”

我在一个名曰“色影无忌论坛”,看到一个上海人因要到海南安家而发的帖子,他说:“我现在32岁了,说实话,谈养老确实早了点,不过,我感觉机会不是很多,不能再等了,现在在上海过的是打工仔的日子,卖了房子去海南安家就是小康生活了……”

    朋友问我去海南到那个城市安家比较好,我推荐海口,基础设施配套齐全;他又问,海口高档一点的海景公寓大约多少钱一平米,我说5千多。他继而惊呼:不会吧?这么便宜……

我问一个已经在海口买了房子,现在北京工作的同行为什么选择海口?他颇有些无奈地说:“喜欢海,但买房子毕竟是大事,买以前我与妻子捧着中国地图沿着海岸找,从上往下,大连、青岛、上海、宁波、温州、厦门、珠海,最后定在海口,没别的,便宜啊!”

    这基本就是目前岛外居民对海南房价认知的一个缩影。

    那么,海南房价究竟高不高?中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告》中显示,综合地价最高的是绍兴市5624元/平方米,最低为海口市416元/平方米。综合地价是一个开发成本的指标,当然不能代表房地产价格体系的全部,但仍可以从一个侧面折射出目前海口房价在全国的位置。

    困惑与出路

    无论岛内居民的收入水平如何,都要面对两个不争的事实,第一、中国人民确实有钱了。连布什政府都不得不紧急出台相关政策保护本土企业,业已应对来自中国的收购狂潮。第二、全球经济一体化是必经之路。世界上的任何地区都不可避免。仅从以上两点意义上讲,海南既是海南的海南,也是中国的海南,同样是世界的海南。如同三亚的海棠湾被省政府定位为“国家海岸”一样。也就是说,如今海南的房价体系的形成,将融入更多的外来因素,而不是单纯的岛内居民可支配收入与经济总量。如此想来既让人兴奋,又稍感残酷。

    是的,岛内众多家庭无力买房是活生生的现实。国家统计局海南调查总队公布的最新调查数据显示,超过7成的居民认为海南的房价过高,超过半数的居民认为买不起房子。导致这一结果的原因当然是多方面的,但收入相对较低是不容忽视的重要因素。笔者手头有一组2005年4月份的数据:该月海南人均月总收入654.38元,比全国平均866.92元低200多元;处于全国倒数第三位,仅排在黑龙江和宁夏之前;人均月可支配收入605.33元,也处于倒数第三位,仅排在青海和宁夏之前;2004年海口市居民家庭人均可支配收入仅为8981元,比人均收入排名前三位的深圳(27596元)、温州(17727元)和广州(16884元)低了几倍。而代表生活水平高低的重要指标恩格尔系数,当年的显示为46.6%,比全国平均水平(37%)高9.6个百分点,其中,海南肉禽蛋绝对价格比全国平均价格分别高出34.5%、86.6%、53.6%,在全国31个省市中均列第一位。

    低收入,高支出,是我省久存的社会现象,长期干扰着海南人民的“幸福度”,直接或间接影响着人们对房价波动的敏感度和承受力。而解决这一问题的关键,除了进一步深化改革、发展特区经济外,尽快出台一些相关保护配套措施,显得尤为重要。

    值得欣慰的是,省及各级政府早已敏锐地察觉到这一点,以海口为例,早在两年前海口市政府就颁发了《海口住房建设规划(2006-2010)》,提出规划期内建设政策性住房(包括经济适用房和廉租住房)建筑面积147万平方米,建设套数为2.1万套。其中经济适用房将保障海口市低收入家庭、旧城改造拆迁户的住房需求;廉租住房保障海口市城镇最低收入家庭住房需求;中低价位、中小套型普通商品住房满足海口市中低收入和中等收入家庭住房需求;其它商品房满足中等以上收入及外来、流动人口市场住房需求。 据悉,海口市2008年计划兴建经济适用房8013套、廉租房2096套,合计达10109套。相信该规划的实施,将有效缓解中低收入人群的住房需求。

    除了加大解困房、廉租房、限价房、经济适用房的建设,笔者以为,单位集资建房与政府专项津贴制是目前解决我省低收入人群住房状况的重要手段。

    “如果没有集资建房,很多困难企业的职工恐怕一辈子都住不上自己的房子。”长春市房地局副局长李晓曼如是说。2007年至今,广州、长春、新疆等地相继出台地方政策,“解禁”一度销声匿迹的合作建房制,受到社会广泛关注,众说纷纭褒贬不一,但有一个共识是不容忽视的:集资建房的售价低于同质商品房价的二分之一以上,可极大改善困难企业低收入者的住房需求,缓解房屋压力,有效平抑当地房价。诚然,单位集资建房也存在诸多弊端,但多为操作层面上的弊端,是可控的。

政府专项津贴制是针对人均住房面积8平方米以下的低保家庭以及优抚对象设立的政府专项资金,即:可通过申请租赁补贴的方式解决住房问题。此举已在福建、青岛等诸多省市实行,效果相当不错。此举最大的优点在于,向社会传达了一种信息,政府有决心让一些中低收入者居者有其屋。

    老龄化城市化的中国需要海南

    现今中国已迈进老龄化社会多年。中国劳动和社会保障部称,上个世纪末(1999年),以60岁以上的人口比重超过10%为标志,中国已经正式迈入老龄化社会。预计到本世纪30年代,中国老龄化将达到高峰。另据中国全国老龄工作委员会的统计数字,2015年中国老年人人数将突破2亿,2040年将达到4亿。

    老龄化如此,城市化的脚步同样触目惊心。“从2000年到2030年,4亿多人——超过美国的总人口的人数,将从农村移居到城市。这种变迁的结果是,预计中国将占这一时期全球建筑业的一半以上。”美国国会《中华人民共和国军事力量问题的年度报告(2008年)》惊呼。这一说法,从全国人大常委会副委员长蒋正华在出席北京举行的首届中国城市发展与规划国际年会上的讲话里得到证实,他说,2050年之前中国每年约有1200万人从乡村转移到城市……

    老龄化——养老问题;城市化——移居问题;到哪养老?移居到哪养老?在中国,面对这样的提问,估计许多人会想起一个岛屿:海南岛。海南作为中国最大的热带省份,以健康岛、美丽岛、没有冬天的岛而享誉中外。历来是老年人休闲、度假、康复、养老的理想场所,新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候,良好的水质,大自然几乎赋予了海南“养老天堂”的一切良好条件。美籍华人杨振宁先生的说法最具有代表性,他说海南是全球华人最为理想的养老胜地。著名文学大师李敖更是直白地表示,希望以后到海南养老。海南商品房70%外销的事实也印证了这一点。现如今,“到海南买房养老”已经成为中国富裕人群中一句流行语、时尚语。由此,呵护海南每一寸土地,维护海南房地产的稳定健康发展,显得尤为重要。用严之尧先生的话说,如果这样珍贵的土地资源不善待、不珍惜,这就是对海南的未来不负责任。三亚市市长陆志远一言以蔽之:把三亚的房子贱卖了是一种犯罪。他说:“三亚的房地产资源是稀缺而不可再生的,许多人来三亚的目的就是买房,提前占据稀有独特的空间,为将来养老或投资所用。” 从他的话语中,笔者感受到了来自政府的对海南房地产健康发展的决心与信心。

结束语

    2008年业已过半,半年来的中国房地产业可谓风雨飘摇,从紧的货币政策、美国次级债危机、四川汶川大地震、证券市场崩盘、银行准备金率提高,持续两年的加息、广东楼市暴跌……凡此种种下,海南房产尚还稳定,说起来是非常不容易的。这是一种成熟,一种经过房地产风暴洗礼过的成熟,那么面对未来,我们所有人都应抱有更多期待才是。

注:

恩格尔系数:恩格尔系数是国际上衡量一个国家或地区人民生活水平的一项重要指标,即一个家庭收入越少,用于购买食物支出所占总支出的比重就越大,反之,家庭收入越高,用于购买食品支出所占总支出的比重就越小。一般来说,恩格尔系数越大,生活越为贫困。

(完)

版权所有,转自须告知本人

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签名:孤悬海外 独善其身

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