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张界

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日志

 
 

海南“两会”关于房地产的几种观点  

2012-03-03 09:19:28|  分类: 海南民生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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   所谓民生,衣食住行首当其冲。所以百姓住房问题一直是海南近年来“两会”的一号民生工程。在今年的“两会”上,住房问题依旧是热点之一,我想,成因应该有这么几个方面构成,第一,房地产是海南经济的支柱,且这一地位将在未来很长一段时期内难以撼动。今年两会工作报告的开篇:“2011年海南实现地区生产总值2515亿元,增长12%。”如果你足够细心,就会发现,这其实是在检讨,这意味着海南省年初制定的全年预期增长13%的经济发展目标未能完成。究其原因,首当其冲就是房地产的宏观调控。最明显的如琼海,由于国家的房地产调控,2011年仅仅实现GDP增长7.6%,在海南全省排名直接下降至第17位,拉了全省的后腿。要知道,2010年房地产最火的时候琼海市经济是以23%的速度名利全省前茅的。第二,海南房价与居民收入间存在的巨大落差。去年海南城镇居民人均可支配收入达到15581元,创历史新高,但与商品房价格对比就不那么乐观了。论房价海南可与江苏基本持平,而平均收入仅是江苏的三分之一。巨大的收入落差,让本省居民感受不到收入增加带来的实惠,购房梦想依旧遥遥无期。第三,八成的岛外购房比例,让省政府的房产调控政策进退维谷:价格高了,老百姓怨声载道;把房价打下来吧,等于贱卖了有限的土地资源,财政收入大幅缩水的同时,高兴的却是外省人,本省居民还是没落什么实惠。

    今年两会,围绕海南房地产业如何健康、协调、平稳发展,出现了如下几钟意见

    一、开征房地产空置税说

    该委员提出的理由是,三亚的商品房空置率在80—90%,征收空置税能控制高企的房价。对于这种意见,我是不同意的。因为收空置税与房价间没有必然的因果关系。如果说开征房产税能抑制房价,还是有些道理的,收空置税抑制房价很难自圆其说。另外,开征房屋空置税的可操作性有多少值得深入讨论,否则就是纸上谈兵。

    对于调控海南的房价,我在两年前就提出了自己的思路。第一是限购。对象是岛外居民。严禁岛外任何人在海南购置两套及以上住宅;购买首套住宅须提供三年以上的本岛完税证明;第二,加快保障性住房建设。目前海南经济适应房的价格在四千左右,稍微有点高了。经济适应房的价格控制在三千以内,即便商品房涨到5万/每平米,经济适应房也要控制在三千以内,这样既保证了本岛居民的保障性居住,又不至于让有限的资源廉价耗费掉。

    二、海口均价每平米8000元合理说

    提出这个建议的是省政协委员王禄安先生。王禄安委员认为,就海南省内消费而言,目前开发的楼盘,远远达到了饱和;但就省外市场而言,尚有发展空间。他认为,就当前房地产市场而言,海口房产市场均价在8000元/平米比较合理。王先生的意见,让我想起了三年前某知名学者的话:北京商品房的合理均价在8000元/米,这位学者的结论当然是按照国际通行公式计算出来的,然一年后北京均价就过两万了。王委员说海口8000元/平米比较合理,并没有告诉我们如何让已经市场化的房价既不在8000之下,又不在8000之上,我想这是一个匪夷所思的问题。反过来,8000元的言论一出,就引来一片质疑之声,真是饱汉子不知饿汉子饥啊,要知道8000元/米对于一般民众而言已经是遥不可及了。

    三、给海南房地产业松绑说

    提出人是省政协委员邢增仪女士,她在其提交的《请求给予海南房地产特定的宽松政策》中提出,在不违背中央整体精神前提下,制定适合海南的更合理地让海南房地产健康、有序发展的一系列政策。比如限价不限购,放宽海南购房的准入政策,而遏制不合理的价格虚高,或可在局部范围限购,全面实行限价;同时在价格趋于合理的情况下,银行放宽相关政策,这样既可适合国情省情,又可利国、利民,利于海南的发展。

    邢女士着实有些书卷气,“在不违背中央整体精神前提下”?怎么做?跟房地产松绑的本身就是顶风作案,芜湖与上海就是前车之鉴,在这里没有擦边球,芜湖松绑新政出台五天叫停,上海仅三天就叫停了。昨天住建部的负责人还信誓旦旦:谁露头就打掉谁。这次国家房地产宏观调控政策的决心之大是前所未有的,许多地方政府早就撑不住了,我可以毫不夸张地说,在当今中国90%以上的政府依靠“土地财政”,在三亚,财政收入的60%以上来自房地产。在海南,2010年房地产开发投资等多项主要经济指标增幅升至全国第一位,这一年海南全省实现生产总值2052亿元,同比增长15.8%。好日子已经过去了,重温旧梦尚待时日。还是早点打消这个念头为好。

    四、发放住房券说

    提出人董德标先生建议,通过政府逐年提供租房补贴的方式,推行住房券,缓解低收入群体筹资难,无房可住的现状。这样有利于租户自由流动,持券人可根据家庭收入及补贴数额,自由选择居住地租赁房屋,方便就业、交通、子女入学,考虑民族、语言等习惯,体现以人为本。

    关于住房券的提法,最早可追溯到2001年,直到2009年深圳才开始实行,其结果是:不了了之。有80%的住房卷握在居民手里没用。住房券说到底就是政府把钱印成购房券,发放给低收入家庭用于购房,购房时,住房券可以冲抵现金。这个思路跟王毅武先生在今年两会提出的“发放国际旅游岛住房补贴”的意见殊途同归。这里面最大的问题是,政府这笔钱从哪里来。由于是“土地财政”,主要收入来自房地产,今年国家房地产调控形势如此严峻,政府该收的钱、想收的钱都收不上来,怎么有闲钱印住房卷?2011年海南房地产开发完成投资663.05亿元,比上年增长41.7%,占固定资产投资额的41.1%,全年房屋施工施工面积3659.88万平方米,增长35.6%。然房地产销售却未能保持同步增长,全年销售面积仅有888.19万平方米,增长3.9%。两者相差十分悬殊。整个行业的增速也由2010年增长27.1%回落到5.0%。

    如果政府没有从土地中获得足够的收益,那么印住房券的钱,一定要从其他产业的税收中挤占,这势必增加其他产业的税收负担,结果是拆东墙补西墙。退一万步说,即便是发放住房券,我们假设每平米铺贴1000元,那么面对动辄近万元的商品房价,还不是杯水车薪?再就是,政府发放住房消费券的资金,是否纳入当地的财政预算,如果纳入的话,财政赤字就是一个非常棘手的问题。所以,这条意见我是不同意的。

    不过,董先生的“用住房卷可以租房”的想法还是非常新颖的。

    五、加大保障性住房、旅游地产的建设力度

    这条意见有多位委员提出,并得到了广泛响应。蒋定之省长在政府报告中也着重强调了这一点,他说,抓住国家调控房地产市场的契机,推进房地产结构调整,在加快保障性住房建设的同时,控制普通商品房开发和岸线房地产规模,重点发展旅游地产、商业地产等可持续性地产项目。“把保障性住房建设作为‘一号民生工程’,加大财政金融支持,优先供应土地,加强质量监管,确保28.93万群众迁入新居。研究落实保障性住房分配、管理、退出等制度和办法。”

    我把蒋定之省长的话,称之为海南房地产业未来的三剑客:保障性住房、旅游地产与商业地产。逐步淡化商品房建设,重点抓好“三剑客”,不单政府财政有保证,老百姓也能很好得以安置,可谓一举两得。我们看到,在2012年海南省政府承诺的10件实事中,就有“新建各类城镇保障性住房7.55万套,改造农村危房2.5万户,改造库区危房0.63万户。”

    当然,众所周知,建保障性住房最关键的问题是钱从哪里来,中央财政的补贴微乎其微,主要还是由本省筹措。在这一点上海南走在了全国的前列。通过中央、省财政补贴资金、地债资金、银行贷款、土地出让金等多项渠道,资金面显示非常充足。去年八月省财政厅对外公布的数据显示,各市县均已超额落实保障房建设资金,全省落实专项资金超过计划的一倍,即城镇保障房计划投资总额为111.33亿元,已落实资金为217.16亿元。相信随着保障房建设力度的加大,政府对人民的承诺将逐一得到落实,海南房地产将走出一条不同寻常的路子,值得期待。

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